אתר העיר אתונה
Greece and the islands- אתר יוון והאיים

נדל"ן באתונה Real estate in ATHENS

נדל"ן באתונה || עמוד נדל"ן באתונה של האתר המרכזי והמקצועי בישראל למבקרים באתונה Athens.co.il יספק לכם את הידע הראשוני החשוב בעת התחלה של חיפוש נכס לקנייה באתונה. בין אם אתם רוכשים דירה, שטח לבנייה, שטחי נדל"ן מסחרי או כל עסקת נדל"ן שאתם חושבים לעשות באתונה. מאחר ואנחנו לא עוסקים בנדל"ן באופן מעשי, חשוב לנו להעביר לכם את המידע האובייקטיבי ביותר, מבלי לנסות לשכנע אתכם לרכוש נדל"ן באתונה ולהשאיר את שיקול הדעת עבורכם. בסה"כ כן, נראה שהשקעה ביוון היא אכן השקעה אטרקטיבית ומעניינית למי שעושה אותה באופן נכון ומושכל, אך השקעה כזו גם מלווה בסיכונים מסויימים, כמו בכל השקעה בכל תחום, לכן אנחנו מעדכן כאן עבורכם את המידע כפי שהוא. מקווים שתעשו בו שימוש נכון וטוב ואנחנו מאחלים לכם בהצלחה במשימה.



לפרסום עסק בתחום של נדל"ן באתונה בעמוד זה של אתר אתונה, צרו קשר במייל Greece.isl@gmail.com  שימו לב שעמוד נדל"ן באתונה של אתר אתונה עולה גבוה בתוצאות החיפוש של כל מנועי החיפוש ובנוסף נכנסים אליו עשרות ישראלים מדי יום לחיפוש מידע בנושא נדל"ן ביוון, פרסום ממוקד לקהל יעד ספציפי יכול להביא לכם כמות גדולה של לידים טובים שיובילו לרכישה של נכסים דרככם, כיון כאשר אתם לא לבד בשוק [ ויש בין עשרות למאות ישראלים  ] העוסקים בשיווק נדל"ן באתונה, כדאי למתג את העסק שלכם במיקום בולט וליצור בידול מהמתחרים שלכם.

סיכום קצר על נדל"ן באתונה וביוון בכלל
המשבר הכלכלי שיוון נקלעה אליו לפני מעט יותר מעשור הוביל לירידה משמעותית מאד במחירי הנדל"ן ביוון בכלל ובאתונה בירת יוון בפרט. אחת הסיבות לצניחת מחירי הנדל"ן היא הקפאת המשכנתאות על ידי הבנקים, כלומר, בנקים ביוון הפסיקו להעניק משכנתאות, מה שהביא להקפאת שוק הנדל"ן היווני וצניחת המחירים. למעשה מחירי הנדל"ן באתונה חוו את אחת הירידות הגדולות ביותר ביוון בנוסף למספר יעדים נוספים ביוון שחוו גם הם ירידה חדה במחירים. זה קרה בעיקר בערים הגדולות ביבשה היוונית, מלבד אתונה גם סלוניקי,: לאריסה, לאמיה, וולוס, פטראס, יואנינה ועוד. ירידת מחירים זאת הובילה למצב בו יוונים רבים מוכרים את הנכסים שבבעלותם, או הבנקים הם אלה שמוכרים בכדי לכסות על חובות. ההתעניינות מטעם משקיעים זרים החלה לפני כמה שנים ועדיין ניתן בהחלט למצוא דירות רבות במחירים של 700 עד 900 יורו למ"ר. לרוב מדובר בדירות ישנות הזקוקות לשיפוץ, לעתים שיפוץ מסיבי, כזה שטווח העלויות שלו יכול להגיע לבין 1000 ל-1500 יורו למטר, תלוי כמובן ברמת הגימור הרצוייה. יחד עם זאת, מרבית הנכסים הנמכרים לשוק הישראלי באתונה, הן דירות זולות באיזורים שנפגעו באופן הקשה ביותר מהמשבר, בעיקר שכונות המאוכלסות לרוב על ידי מהגרים א על ידיו סטודנטים דלי תקציב. שכונות אלה ממוקמות במרכז אתונה, אם כי לא בחלקים 'התיירותיים של אתונה'. משקיעים אחרים, בדרך כלל עם תקציב גדול יותר להשקעה, כן יחפשו את מוקדי התיירות של אתונה, גם בהן חלה כאמור ירידה משמעותית במחירי הנדל"ן, ודירות אלה יוצעו להשכרה עבור שוק התיירות, המספק תשואה גבוהה בהרבה מהשכרת דירות באתונה למקומיים, בטווח של 300 עד 500 יורו לחודש, בתיירות דירות יכולות להניב סכומים גבוהים בהרבה אך גם דורשות חברת ניהול לטיפול בנכס והשכרתו .

אז אך קונים נדל"ן באתונה, מה הם השלבים?
ישנם דרכי פעולה רבות בהם תוכלו לרכוש נדל"ן באתונה. בדרך כלל משקיעים קטנים יותר נוטים לקחת על עצמם הרבה עבודה בירוקרטית בכי לחסוך בעלויות ולא בטוח שזה בהכרח משתלם, שכן הבירוקרטיה היוונית לא קלה ודורשת הרבה התעסקות וזמן. עוד נהוג לחשוב שחובה לפתוח חשבון בנק ביוון, זה לא נכון, רק במקרים מסויימים יש צורך לפתוח חשבון בנק ביוון. רוכשים ישראלים רבים, כמו כותב שורות אלה, רכש נדל"ן ביוון גם מבלי לפתוח חשבון בנק ביוון. מה שכן השלב הראשון החשוב הוא לפתוח מספר מס ביוון AFM, כל מחזיק בנכס ביוון, בין אם נכסי נדל"ן, רכב או כל רכוש ביוון, חייב ע"פ החוק להיות רשום במערכות המדינה, כבעלים של הנכס. תוכלו אתם בעצמכם לפתוח מספר מס יווני על ידי פנייה לרשויות, אבל אנחנו לא ממליצים, רצוי לפנות לעו"ד או רואה חשבון שילווה אתכם בתהליך זה, במקרה כזה הוא יגבה ממכם סכום של בין 100 ל-200 יורו, סכום בהחלט סביר, ויפתח לכם מספר מס יווני, מדובר בהליך מהיר למדי שיכול להתבצע על ידי איש מקצוע מקומי תוך 24-48 שעות.

יפוי כח POM
הדרך הנוחה והקלה ביותר, אם כי דורשת אמון ביניכם ובין מי שימונה על רכישת הנכס שלכם ביוון היא חתימה על POM. למעשה מדובר ביפוי כח שנותן את האפשרות לטפל בכל נושא הקשור לרכישת הנדל"ן שלכם באתונה בידי מקומי יווני שזה מקצועו או שהסמכתם אותו להיות אדם שמטפל לכם בנושא הנדל"ן. מניסיון אישי מדובר באחת ההחלטות הטובות ביותר והיא חוסכת הרבה בירוקרטיה וזמן. ישראלים רבים זנחו את נושא רכישת הנדל"ן באתונה כאשר ניסו לעשות זאת באופן עצמאי. כמו כן מאד כדאי להצמיד אליכם עו"ד טוב כזה שידע למצוא את הפתרונות הנדרשים ברגע נתון בכל הקשור לשלטונות ביוון או עם בעל הנכס. ביוון, עדיין רב הנסתר על הגלוי בעסקאות נדל"ן, נכסים מסויימים עשויים להיות משועבדים, או עם חובות ואתם רוצים או אף צריכים אנשי מקצוע טובים שילוו את התליך עמכם.


שוק הנדל"ן באתונה, מי הרוכשים? איפה הישראלים בשוק הזה?
אז תחילה בואו נכנס לפרופורציות, נכון אתונה קרובה לישראל ועושה רושם שישראלים "השתלטו" על הנדל"ן של אתונה, אבל זה לא המצב, הרוכשים העיקריים של נדל"ן באתונה הם סינים, כן כן. הם באים, רואים, קונים, לא מבזבזים זמן ותמיד מלווים ע"י מיופה כח שמטפל להם בעניינים ומהר. בנוסף סינים לא נוטים להתלהב מעסקאות זולות של דירות קטנות באיזורים מוזנחים של אתונה ודווקא נוטים לנכסים באיזורים שעשויים להתפתח בטווח המהיר יותר. גם הצרפתים והגרמנים הם כח חזק ומשמעותי בשוק הנדל"ן וההשקעות באתונה ולאחרונה גם אמריקאים, שגם הם ביחס לישראלים, לקוחות הרבה יותר מהירים בקבלת החלטות וגם הם מכוונים לא בהכרח לאיזורים שישראלים מכוונים אליהם. אחת הבעיות "בהתלהבות של ישראלים" לרכוש נכסים זולים במיוחד באתונה, היא בכך שהרבה עסקי נדל"ן מכוונים לדירות הזולות הללו בבניינים המתפוררים בשכונות הפחות טובות של אתונה, כאשר סוכני נדל"ן ממדינות אחרות, מכוונות בדרך כלל גבוה יותר מהסוכנים הישראלים (לא כולם כמובן). הלקוח הישראלי נחשב לרוב ללקוח די בעייתי, כזה שמבזבז הרבה זמן על משא ומתן, מנסה להוריד את בכל הנכס למחיר המינימום, ולעתים עסקאות נדל"ן באתונה ובכלל ביוון נופלות על כך, כך מספרים היוונים שחשים פגיעה בכבוד הבסיסי של האדם. לסיכום, אנחנו לא הקונים הראשיים של נדל"ן באתונה ואנחנו גם לא הלקוחות הנוחים ביותר לעבודה איתנו, חשוב לשים דברים על דיוקם.


הסבר על אתונה מבחינת איזורים, שכונות ונדל"ן
בכדי להיכנס לנושא הזה חשוב רגע לחזור להיסטוריה, לא כל כך רחוקה, לפני כ-30 שנה כיכר אומוניה הייתה המרכז התוסס והחי של אתונה, בכיכר אומוניה היו מלונות מצויינים ביחס לתקופה, חנויות, ברים, בתי קפה וגם המשרדים הראשיים של חברות גדולות ובין לאומיות שפעלו באתונה. מחירי הנדל"ן באיזור הכיכר ובכל השכונות הנושקות לכיכר, היו מהגבוהים באתונה. אלא שהזמן הזה חלף וכתוצאה ממשברים כאלה ואחרים שיוון חוותה במרוצת השנים, המרכז עבר לכיכר סינטאגמה וסביבתה, ואיזורי הבילוי של אתונה עברו לשכונות אחרות, חלקם במרכז אתונה כמו קולונקי וחלק גדול מפעילויות הבילוי יציאה מחוץ למרכז העיר, לפרברים היוקרתיים יותר של אתונה כמו גליפאדה, וולה, ווליאגמני, פלאו פאלירו, או בצפון לאיזור קיפיסיה. כך מרכז אתונה ירדה מגדולתה ובמיוחד כיכר אומוניה וסביבתה, והאיזורים הכי מבוקשים הם כאמור כיכר סיטנאגמה והשכונות הסמוכות כמו קולונאקי, קוקאקי, ונוספות. אמנם לא כל, אבל מרבית הנכסים הזולים המוצעים לישראלים, נכסים בעלויות של 700-900 יורו למטר מוצעות באיזורים ובשכונות הפחות מבוקשות, מדובר אמנם בעסקאות זולות למדי, אך רוב המבנים באיזור זה ישנים, מוזנחים, סובלים מהרבה בעיות בנייה וכן תושבי האיזור העיקריים הם מהגרים, כל זאת מבלי שיש לעיריית אתונה תוכניות פיתוח לשכונות אלה לטווח הקרוב או הרחוק. וכדי לתת על כך את הדעת, ככל שמתקדמים לכיוון כיכר מונסטראקי או סינטאגמה לשכונות כמו פסירי למשל או תיסיו, מחירי הנדל"ן עולים אך מדובר באיזורי פיתוח של מרכז אתונה ולכן דירות באיזורים אלה מתאימות גם להשכרה עבור תיירות, למרות ההתייקרות למ"ר עדיין ניתן למצוא באיזורים אלה מציאות של ממש. בנוסף לאחרונה יותר ויותר משקיעים זונחים את המרכז הזול של אתונה ומחפשים נכסים לאורך קו החוף של אתונה, בשכונות פליאו  פאלירו, אלימוס, וולה, וולאיגמני וגם ורקיזה, שאמנם מחירי הנדל"ן בהם גבוהים משמעותית מהמרכז הישן, אך הפוטנציאל וירידת המחירים היחסי הכללית משמעותיים עדיין.

השפעות משבר הקורונה על של הנדל"ן באתונה
דבר ראשון היזהרו מסיסמאות חלולות תוכן כמו "עכשיו זה הזמן הטוב ביותר להשקיע באתונה" או "משבר הקורונה פגע במחירי הנדל"ן באתונה" או "היוונים מעודדים השקעות זרות ועכשיו זה הזמן הנכון ביותר להשקיע בנדל"ן באתונה" מדובר בספקולציות בלבד. זה נכון שממשלת יוון מעודדת השקעות זרות ביוון, בעיקר השקעות של מעל 250 אלף יורו כאלה שיכולות לזכות את הרוכש גם ב-Golden visa ל-5 שנים ביוון בכדי לעודד משקיעים להביא כסף למדינה שעדיין נמצאת במשבר כלכלי קשה, אבל מכאן להניח שמשבר הקורונה יוריד את המחירים עוד יותר מירידת המחירים שנוצרה כתוצאה מהמשבר הכלכלי של יוון מלפי עשור המרחק גדול ומדובר רק בהימור. נזקי הקורונה עדיין לא משפיעים באופן ישיר על מחירי הדירות, הנכסים והנדל"ן באתונה, מציאות אפשר למצוא גם ללא השפעת הקורונה, הן היו כאן לפני ויהיו גם אחרי, לכן מי שמאמין שאפקט הקורונה ייצור הזדמנויות שאסור להחמיץ, מוטב שימתין. מחירי הנדל"ן ביוון, באיזורים בהם חלה ירידה, זולים ולא כתוצאה ממשבר הקורונה, לפחות לא בטווח המיידי.

750 עד 4500 יורו למ"ר, השקעות נדל"ן במרכז אתונה
מחירי הנדל"ן במרכז של אתונה נעים בין 750 יורו למ"ר לערך בשכונות הפחות טובות, ל 4500 יורו למ"ר בשכונות הכביכול טובות יותר [ עדיין, גם השכונות "הטובות יותר" במרכזה של אתונה נחשבות להרבה פחות טובות משכונות שמצויות הרחק מהמכז של אתונה, משום מה סוכני נדל"ן רבים בכלל לא מציינים עובדה חשובה זו לגבי נדל"ן באתונה וחבל, אבל ההיכרות של הרבה מהעוסקים בתחום הנדל"ן באתונה יש לומר, חלקית למדי ומרוכזת רק בשכונות המרכזיות ביותר של אתונה, בערך בשטח של 10-15% מאתונה בכללותה ועם זאת אם אתם בכל זאת מאמינים בהשקעת נדל"ן במרכזה של אתונה בשכונות Exarcheia או Kypseli או Metaxourgeio או Zografou או Victoria Omoni או Pagrati או Psyri בהחלט תוכלו למצוא שלל אפשרויות אצל סוכני הנדל"ן המקומיים, אך עם זאת כאמור אם מעניין אתכם גם השקעות רציניות יותר ועם מחשבה לטווך ארוך יותר, שוו הלשקול גם שכונות המרוחקות מהמכז ההיסטורי של אתונה, שכונות שמצויות בפיתוח הרבה יותר גדול ורציני מהמרכז ההיסטורי, שערכו רק מצוי בירידה כבר מעל עשור, שמות של שכונות שיכולות להיות השקעה מצויינת ופחות מדברים עליהם הן : alimos או Voula או Kiffifia או Vouligmeni או marousi ואחרות, אך עם את יש להבין שמירי הנדל"ן למר רבוע בשכונות טובות אלה של אתונה עשוי להיות גבוה מהמרכז, אך גם פעל פוטנציאל טוב בהרבה גם לעליה במחיר וגם להשכרה.


פרסום לבעלי עסקים בתחום הנדל"ן וההשקעות באתונה בעמוד זה של אתר אתונה
ב4 שנים האחרונות, עשרות אם לא מאות ישראלים החלו לעסוק בתחום של נדל"ן ביוון ובמיוחד בנדל"ן באתונה. ישראלים רבים חברו לעסקים או לסוכנויות נדל"ן מקומיות או למקומיים אחרים והחלו לעסוק בייעוץ, ליווי, או תיווך נדל"ן בעיקר עבור לקוחות מישראל. בשלבים הראשונים מספר מועט של ישראלים החלו לעסוק בתחום, ומשיכת הלקוחות היה יחסית קלה. יוון אז הייתה יעד אטרקטיבי להשקעה אחרי המשבר, לישראלים היה כסף פנוי להשקעה ומספר ישראלים שהגיעו ליוון, וכאמור לאתונה בפרט, גרפו רווחים יפים, מישראלים, שנכון לאותה תקופה, הידע על נדל"ן ביוון היה מועט עבורם. במרוצת השנים וככל שהתרבו העוסקים בתחום נוצרה תחרות בין עשרות או אף מאות בעלי עסקים שכולם פחות או יותר מנסים למשוך את אותם המתעניינים בנדל"ן באתונה ובכלל ביוון, שפונים לקהל דומה של משקיעים.
אנחנו באתר אתונה מקבוצת יוון והאיים משקיעים תקציבים גדולים מאד בפרסום ושיווק. אנחנו גם עובדים עם בעלי מלונות ועם חברות מדיה רבות שגם הן משקיעות זמן וכסף בשיווק. אנחנו מאמינים שמי שמשקיע בשיווק ופרסום מתייחס לעסק שלו ברצינות רבה יותר ומשיג תוצאות טובות יותר. לכן אנחנו מאפשרים פרסום בתשלום בעמוד נדל"ן באתונה של אתר העיר אתונה, האתר המקיף ביותר על אתונה בישראל. לקוחות ישראלים בתחום שיבינו שהשקעה כבפית בפרסום ושווק, היא הכרחית, ויפרסמו עצמם באתר מוביל כמו שלנו, סביר שייתיחסו אליהם יותר ברצינות מתוך הנחה שאתם משקיעים בפרסום העסק שלכם. חשוב להדגיש שאתר אתונה ואתר יוון והאיים משקיעים עשרות אלפי יורו מדי שנה בשיווק, כך שהמפרסמים בעמוד זה של אתר אתונה או בעמוד נדל"ן ביוון של אתר יוון והאיים יקבלו חשיפה לעשרות אלפי לקוחות פוטנציאלים וההחזר ההשקעה כאן צפוי להיות מהיר מאד.

לפרסום בעמוד נדל"ן באתונה של אתר זה יש ליצור קשר במייל: Greece.isl@gmail.com




כמה מילים על איך בנוייה העיר אתונה
מידע ראשוני למתעניינים בנדלן בבירת יוון

אתונה בירת יוון והמרכז המסחרי והפוליטי של יוון, מחולקת ל- 100 איזורים בקירוב. במרכזה של אתונה תוכלו למצוא את השכונות: מונסטראקי, תיסיו, קולונונאקי, פאגרטי, נאוס קוסמוס, קוקאקי, פלאקה, פיליפאפו, דפני, אקסרכיה...  במעגל השני הקרוב למרכז אבל מעט מרוחק יותק ממנו תמצאו שכונות כגון קיפסלי, סיפוליה, זוגרפו, נאה פגרטי, קליתאה ועוד מגוון של שכונות, במעגלים רחוקים יותר, כל אלה נחשבים באופן כללי לשטח העיר עצמה "מרכז העיר". מחוץ למרכז העיר אתונה ישנן שכונות רבות נוספות, חלקם על קו החוף של אתונה ובינהן החשובות לציון הן פליאו פאלירו, שנושקת לחוף הים וגם הקרובה ביותר למרכז אתונה, ולאחר מכן, אלימוס, הליניקו, גליפאדה, וולה, וילאגמני שהיא השכונה הדרומית המזרחית ביותר באתונה ואחת היוקרתיות ביותר בעיר. שכונה יוקרתית נוספת מצוייה בצפון אתונה ועונה לשם קיפיסיה, בקרבת  שכונת קיפיסיה היוקרתית, בצפון אתונה קיימות שכונות נוספות וביניהן מרוסי, מליסיה, פנטלי, נאה אריתריאה ונוספות. דרומית מהשכונות הצפוניות ובדרך למרכז אתונה מצויות עוד כמה שכונות ידועות כגון פסיכיקו (שבכונה זאת שוכנת שגרירות ישראל ביוון), גאלאצי, חאלאנדרי, וגרקאס. מערבית ממרכז אתונה ועד העיר פיראוס שבדרום מערב אתונה, ניתן למצוא את השכונות העיקריות הרקליון, נאה יואניה, פטרופולי, פריסטרי, אגלו, ניקאיה, ומוסחאטו, כאשר דרומית משם כבר מדובר על העיר פיראוס המשוייכת למטרופולין הכולל של אתונה אך היא יחידה בפני עצמה. גם פיראוס עצמה מחולקת לשכונות טובות ולא טובות. חשוב לציין שגם בתוך כל אחת מהשכונות הראשיות של אתונה או פיראוס יש תת איזורים בעלי שמות שונים, קצת מסובך.. אבל ככה זה במטרופולין שגרים בו מעל 4 מיליון תושבים.





ייעוץ ראשוני למתלבטים בנושא רכישת נדל"ן באתונה או ביוון בכלל
סיון זמיר, הבעלים של אתר יוון והאיים ואתר אתונה, חי על קו יוון ישראל כבר למעלה מ-20 שנה, ובשנים האחרונות הוא מתגורר באתונה. זמיר אמנם מתעסק בעיקר בנושאים של שיווק בעניינים תיירותיים ובין היתר חתום על שיווק כמה מהיעדים שישראלים מגיעים אליהם בשנים האחרונות ביוון. אבל מתוקף ההיכרות עם השוק המוקמי, זמיר בעל קשרים רבים גם בעולם הנלד"ן ביוון (אף שאינו עוסק בתיווך), ובעל קשרים עם חברות נדל"ן והשקעות זרות, קשרי ממשל הקשורים לתשתיות ביוון וקשרים עם שרים בממשלת יוון העוסקים גם בפיתוח תשתיות וגם בפיתוח תיירותי עתידי. סיון זמיר מציע לכם להתייעץ איתו בהתלבטויות נדל"ניות שעשויות להיות לכם, בהמלצה על כדאיות של עסקה, קטנה או גדולה, בהתלבטות על היכן למקד את ההשקעה ועוד. הייעוץ אינו ייעוץ תשואתי, אלה ייעוץ אובייקטיבי של מי שמבין בתחום אבל אין לו שום אינטרס למכור לכם נכס זה או אחר אלה רק לעזור לכם לקבל החלטה מושכלת יותר בנושא רכישת נכסים ביוון בכלל ובאתונה בפרט. למידע נוסף והרשמה לשרות הייעוץ בעמוד נדל"ן ביוון של אתר יוון והאיים.





Powered by Israel-Greece.com & Clickgo.co.il